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写字楼项目的核心竞争力在哪里

2019-08-14
写字楼项目的核心竞争力在哪里

写字楼项目的核心竞争力在哪里

时 间:2019年08月14日 05:25

详细介绍

  编者按:4月23日-25日,以发现需求为主题的第四届全国写字楼年会在北京新大都饭店隆重召开,来自全国各大城市的100多家写字楼开发商以及服务机构参加了本次年会,并就写字楼的市场需求、开发管理、设施管理、销售情况、租赁市场、建筑节能等诸多方面展开了讨论。年会上对于如何打造有竞争力的写字楼,与会人员形成诸多共识,本文就两方面做摘录供参考。

  在北京、上海等各大城市写字楼市场严重供过于求的状况下,如何发现需求、打造具有竞争力的写字楼项目成为众多开发商、投资商关注的问题。针对市场上众多项目纷纷标榜自己是甲级或写字楼的状况,在第四届全国写字楼年会上,世帮魏理仕写字楼部乐晓争女士建议:开发商要正确认识自己的产品,不要一味的拔高,一位拔高是有问题的,关键在于开发商要找准市场定位。北京中原地产经纪公司副总殷则环提出了一个问题:为什么北京的写字楼几乎都集中在CBD、金融街、中关村几大区域里呢?因为这些区域已经形成了办公的气氛和商业的成熟度,已经下意识地形成了客户的选择。因为他们所关联的所有客户都选择在这个区域里办公。

  长安兴融中心位于长安街与金融街的交汇处,是一个建筑体量达到18.8万平方米的写字楼,开发商在项目策划前期充分考虑金融街的特殊情况,并提出以区域价值服务产品价值,以产品价值提升区域价值。金融街写字楼林立,而配套设施少,长安兴融中心规划中就产生了2。4万平方米的酒店式服务公寓和商业配套。营销总监张秀丽说:这些公寓一推向市场就受到客户极力追捧,此外,金融街写字楼市场的主要客户以内资大机构和大企业为主,其中金融保险和投资业客户约占金融街写字楼客户的一半。该区域集中了央行、中国证监会、银监会、中国工商银行、中国银行、平安保险、大唐电力等众多实力机构,这些机构通常是整栋购买,随着金融、保险、通讯、电力企业的入驻,一些以为这些机构提供服务的中小型公司的商务群体也逐渐形成。目前该区域写字楼租务市场呈现良好状态,区域价值得以充分显示。长安兴融中心顺在该区域价值稳步上升的基础上提炼项目价值,并以产品价值提升区域价值,成为该区域具有很大成长空间的写字楼。

  这些事例告诉我们,即便是在市场竞争激烈的形势下,开发商只要照准了市场定位,就几乎接近于成功了。

  作为一种建筑产品,写字楼的开发商是不是要象电影《大腕》描述的一样:买就要买最贵的,装就要装最好的?如果真是这样,恐怕到最后就要是高处不胜寒。在第四届全国写字楼年会上,与会专家指出:目前,国际上写字楼的发展趋势是空调与电力的节能,建筑材料的环保,正像住宅一样,绿色办公、可持续发展的概念越来越得到公众的认同。但是相关设备设施、建筑材料并不一定要追加很高的成本。而是开发商、建筑设计师、设备与材供

  第四届全国写字楼年会上,美国德斯乐公司主设计师杰夫表示,在做长安兴融中心的建筑设计时,中国传统庭院居住理念给他了极大的启发。在设计当中强调长安兴融中心真正的开场,真正向自然开场,同时也向公众开场的空间。L型围合式设计在金融街和长安街交叉区域内,拥有独一无二的真正有绿色。同时成型树木的空间,使居住在公寓里面的人们,以及办公室的办公人员能够真正达到欣赏的目的,以及快乐的工作,以及快乐生活的目的。这种独特的设计吸引了市场的关注。

  上海金茂大厦在全国写字楼中很有影响力,多年来,金茂大厦租金与出租率都维持在一个很高的水平,其中一个鲜为人知的原因在于设施管理,中国金茂(集团)股份有限公司总裁助理、上海金茂英泰设施管理有限公司首席运营管王晓岛博士介绍说,金贸大厦引进了德国与美国的先进技术,对大厦实施了全程设施管理,在设备设施运行、室内空气质量以及降低能耗等方面取得了很好的成效,从而形成了独特的竞争力。

  由此可见,不管是销售型写字楼还是租赁型写字楼,只要是在产品或服务方面做出自己的特色,最终会得到市场的认可并获得成功,在纷乱的市场,如何保持冷静的心态来进行操盘就显得很关键。

  编者按:编者按:4月23日-25日,以发现需求为主题的第四届全国写字楼年会在北京新大都饭店隆重召开,来自全国各大城市的100多家写字楼开发商以及服务机构参加了本次年会,并就写字楼的市场需求、开发管理、设施管理、销售情况、租赁市场、建筑节能等诸多方面展开了讨论。年会上对金融街区域写字楼状况做深入透彻分析,本文做部分摘录供参考。

  在北京新大都饭店举行并刚刚结束的第四届全国写字楼年会上,来自北京、上海、以及杭州、成都、郑州、太原等知名开发商以及知名咨询机构世邦魏理世、高力国际、中原地产经纪公司提供的数据表明:到2005年底,仅北京、上海、广州写字楼总存量将超过800万平方米,如果加上一些省会城市,市场供应量更大。有专家用海量供应来形容写字楼市场竞争态势。北京中原房地产经纪公司副总经理殷则环说:随着北京CBD、中关村、金融街大规模的建设,写字楼的供应量激增,仅CBD的区域,在未来两年的供应量超过50万平米,可以说是供大于求。中关村2002年只有20万平米,到2004年激增10倍,达到210万平米,中关村写字楼租金市场价格一直保持在每月每平方米5.5元到6元之间,但是随着去年开始的大规模写字楼投入使用,租金价格下降到每平方米3元到4元。而在CBD、金融街和中关村三大写字楼集中的区域中,金融街区域写字楼租金高于中关村而低于CBD,但是跌宕起伏小,市场最为平稳。

  继高盛收购上海某写字楼、凯德置地整栋购买北京中环世贸之后,众多写字楼咨询机构、开发商将关注重点放在金融业与保险业。北京高力国际物业服务有限公司助理董事赖绍武表示:尤其是两年或者三年之后,金融业与保险业完全开放之后,需求会得到释放;另外的需求来自于跨国公司业务的扩张与外资的持续进入。他认为中国的GDP每年的增长很快,其中,对于写字楼而言,有两个行业最值得关注:即银行业与保险业。

  金融街的发展似乎印证了他的这种看法,北京中原的调查显示:2003年之前,金融街保持一个平稳的节奏,而客户的吸纳量也基本在每年10万平米左右。这就造成了供需是比较平衡的,基本上保持平稳的水平。从2004年以来,金融街的写字楼市场概念在拓展,西环广场、长安兴融中心相继以金融街概念进入市场,长安兴融中心地处长安街跟金融街交汇处,去年,该项目推出的酒店式公寓受到了追捧,长安兴融中心营销总监张秀丽在全国写字楼年会上介绍说,金融街写字楼面积很大,相对而言配套设施很少,长安兴融中心功能设计和功能布局着重考虑了这个特点,长安兴融中心总建筑面积为18。8万平方米,主要是写字楼,但其中有两万2。4万平方米的面积作为酒店服务式公寓,除了提供酒店式服务公寓,还有餐饮、娱乐的配套功能,因此受到了市场的关注,目前几家大客户正在洽谈整栋购买写字楼的事宜,客户看中的是,目前央行、银监会、中国工商银行、中国银行,保监会以及联通、移动、平安保险、大唐电力目前530余家实力企业相继入住金融街,包括从去年开始,有些外资银行的门槛进入相对降低,进入这个区域的可能性非常大的。随着中国主要金融管理机构、保险公司总部进入金融街,一些相关的咨询、服务机构如律师事物所、会计事务所等处于业务的考虑,也将进入金融街及其附近的写字楼,这会带来对写字楼的需求。

  根据WTO有关协议,可以预计,银行业将来在中国的发展绝对是惊人的,到2006年年底,在北京的外资银行可能要超过50家,具体地说:金融业务有两块,一个是企业金融,一个是消费金融。对写字楼的面积需求都相当大。另外是保险业,如果全面开放保险业务,会创造非常大的一个需求。保险业对于经营性写字楼的投资将非常重要;此外,保险是需要人们去卖的,不仅需要在大城市写字楼设立一些总部,还需要在大城市一些好的写字楼设立销售与理赔的办公室。

  实际上,一些投资基金也做好了投资写字楼的准备,未来除了银行、保险公司外,专业的投资基金、包括养老基金在内的社会保障基金是迟早要进入写字楼市场的,不过,这些资金更多的是整栋购买然后持有经营,是需要通过持有写字楼寻求回报的,开发商为此而做好准备了吗?

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